임차인과 임대인의 원상 복구 및 유지 관리 의무 사례

임차인이 건물을 사용한 후 임대인에게 건물을 반환할 때는 원상회복의 원칙이 적용됩니다. 민법은 임차인이 임대차 기간이 끝나면 임차인이 설치한 시설물을 철거하고 원상회복할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 임대인은 임차인에게 부동산을 인도하고 임대 기간 동안 임차인의 사용과 이익에 필요한 상태로 유지해야 할 의무가 있습니다. 또한 임대인은 임차인에게 부동산을 인도한 후에도 거주할 수 있는 상태로 유지해야 합니다.

 

 

원상 복구 및 유지 관리 의무 사례

살고 있는 주택에 보일러가 갑자기 고장 나 세입자(임차인)가 집주인(임대인)에게 수리를 요청했지만 집주인은 세입자의 잘못이라고 합니다.

 

원칙

임대차법은 임차인을 보호하기 위한 것으로, 임대인은 임차인이 부동산을 임대차 기간 동안 불편 없이 사용할 수 있도록 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(민법 제623조).

따라서 고장난 보일러의 수리 비용은 원칙적으로 임대인이 부담합니다.

 

예외

임차인의 과실로 보일러가 고장 난 경우에는 임차인이 수리비를 부담하고, 그렇지 않은 경우에는 임대인이 비용을 부담합니다.

실제로는 집주인과 세입자 중 누가 수리비를 부담해야 하는지 불분명한 경우가 많습니다. 이는 모두 고장에 대한 책임이 누구에게 있는지에 따라 달라집니다.

 

기타

세입자가 집주인의 허락 없이 벽지를 바꾸거나 욕조나 변기를 교체하거나 방범창 또는 디지털 잠금장치를 설치하면?

임대인은 임차인에게 경비 의무나 도난 방지 의무 등의 주의 의무가 없으므로, 임차인은 수리를 하기 전에 임대인의 허락을 받아야 합니다. 그렇지 않으면 원상복구 청구까지 받을 수 있습니다.

 

천장의 누수나 찬바람이 들어오는 벽의 균열을 고치는 등 동의 없이 수리를 하는 경우?

이는 필수적인 수리이므로 세입자에게 수리 비용을 지불해야 합니다. 법적으로 이러한 수리를 '필요비' 또는 '유익비'라고 합니다.

필요비는 주택를 유지하기 위해 필요한 유지보수 또는 수리를 말합니다. 유익비는 부동산을 유지하기 위해 필요한 유지보수 또는 수리를 말합니다. 유익비는 그 비용이 실제로 가치를 증가시킨 경우에만 상환받을 수 있습니다(민법 제626조 제2항). 비용을 증빙할 수 있는 견적서나 영수증을 보관하고 집주인에게 청구해야 합니다(민법 제626조 제2항).

 

결과

임차인의 관리 소홀로 보일러가 고장난 경우에는 임차인이 수리해야 하지만, 그렇지 않은 경우에는 원칙적으로 임대인이 수리해야 합니다. 경미한 수리나 소모품 교체 등 비용부담이 매우 적은 하자에 대해서는 임차인이 비용을 부담해야 합니다.

 

임대인이 수리를 거부하는 경우에는 /임차인은 하자를 수리하고 임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다. 또한 임차인은 계약을 해지하고 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 또한 임차인은 임대인에게 임대차 계약의 하자, 수리 및 해지로 인한 손해에 대해 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.