주택임대차보호법 묵시적 갱신 사례

주택임대차보호법(주임법)에 의해 세입자가 주민등록을 이전(전입신고)하고 실제로 거주할 경우 대항력(집을 비워주지 못한다, 계약대로 나가겠다)이 인정되어 임차보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

묵시적 갱신 사례

임대차 기간이 만료되기 한 달 전 집주인이 세입자에게 부동산에 집을 내놓겠다고 말했고, 세입자는 몇 개월 후에나 이사를 갈 수 있다고 요청하면서, 일단 1년을 연장하고 특약사항으로 1년 전에 집이 팔리면 바로 집을 비어주겠다고 하는 1년짜리 임대차계약서를 작성하였습니다. 실제로 몇 개월 후 집이 팔렸고 집주인은 집을 비워달라고 요구하였는데 세입자는 자동으로 2년 갱신되었다면서 집을 비워주지 못한다고 하였습니다.

 

 

 

묵시적 갱신

주택임대차 계약기간이 끝났을 때 임대인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약해지 의사표시를 하지 않으면 계약은 동일한 조건으로 자동으로 2년간 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 부릅니다(주임법 제6조 1항).

이경우에는 묵시적 갱신에 의해 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 집주인은 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하여 세입자에게 임차보증금을 돌려주어야 합니다(주임법 제6조 2항).

 

묵시적 갱신 예외

임대인 또는 임차인이 갱신 불가 통지를 하거나 임대차 조건을 변경하는 경우 임대차 계약은 자동으로 갱신되지 않습니다. 갱신 불이행 통지는 임대차 기간이 끝날 때 임대차 계약을 계속할 의사가 없음을 명시적이든 묵시적이든 통지하는 것입니다.

 

조건 변경 통지는 임대 기간 종료 시점에 임대 조건을 변경할 의사가 있으며 상대방이 이에 응하지 않으면 임대 계약을 계속하지 않겠다는 통지이며, 통지에는 변경하려는 조건이 명시되어 있어야 합니다.

 

임차인이 2기의 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다(주임법 제6조 3항). 따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도 임차인에게 이러한 사유가 있는 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않으므로 임대차계약은 기간만료로 종료됩니다.

 

결과

세입자는 주택임대차보호법에 따라 계약내용과 상관없이 2년까지 임대차 보장을 받을 수 있습니다. 왜냐하면 세입자에게 불리한 내용 - 임대차 기간을 1년으로 단축한 것과, 만기 전이라도 집이 팔리면 비워주기로 한 특약) - 은 모두 무효이기 때문입니다.

 

당사자 사이에 특약으로 임대기간을 1년으로 하고 특약으로 집이 팔리면 그 전이라도 집을 비워주기로 약속했다고 해도 이는 모두 임차인에게 불리한 특약이므로 효력이 없습니다(주임법 제10조).

또한 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년 계약으로 되며, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(주임법 제4조 1항). 이 경우 세입자는 계약대로 1년이 되기 전 집이 팔린 후 집을 나가겠다고 주장할 경우 집주인은 세입자에게 임차보증금을 반환해야 합니다(주임법 제4조 1항에 의해).

 

하지만 집주인과 ‘제소 전 화해조서’를 작성해 둔 경우에는 집을 비워주어야 합니다. ‘제소 전 화해조서’란 분쟁이 일어나기 전에 판사에게서 이런 분쟁이 발생 시에 이렇게 처리한다는 화해조서를 작성해 두면 나중에 세입자가 주택임대차보호법으로 집을 비워주지 않겠다고 했을 때 집주인은 별도의 소송 없이 강제집행을 할 수 있습니다. 이러한 조서내용은 주택임대차보호법상 강행규정에 위반된다고 해도 유효하기 때문입니다(대법원 2002다 44014 판결).